一、 居住物业行业发展趋势

(1)政策法规滞后，物管行业举步维艰

目前中小城市针对物业管理方面的规范性文件还不多，随着国务院《物业管理条例》的实施，虽标志着我国物业管理步入了法制化轨道，但该条例很多规定过于笼统，缺乏操作细则，且部分政策和规定的可操作性已经滞后于当前的物业管理现状。这会给居住物业行业发展趋势有着很不好的效果其他相关的物业管理配套政策也不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，无法根本保证物业管理主管部门依法指导和协调物业管理工作。另外物业管理企业资质审核不严，在物业管理的市场准入、招投标、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面缺乏具体性和可操作性，由此物业管理中产生的大量矛盾和纠纷便无章可循，往往得不到及时解决，尤其是在规范物业管理市场的运作方面，至今没有一个具有针对性、指导性的文件和法律法规，使得现实中很多物业纠纷的解决仍处于无法可依的状况，从而影响了物业管理行业的健康发展。

(2)行业人才匮乏，企业竞争实力不足

随着物业行业的快速发展和高档物业市场的不断扩大，只有具备专业背景、知识面广、理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才，才能适应高质量物业管理服务的要求。居住物业行业发展趋势离不开人才的培养和引进，现代物业管理行业的兴起也需要高素质的人才做中流砥柱。但物业管理行业发展还不健全，其社会地位和影响力还很低下，由于物业管理人员得不到社会的普遍尊重，因此各高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域。传统的物业管理行业由于定位为劳动密集型行业，所以员工的收入一般，有的地方物业管理员工的收入甚至达不到社会平均工资水平，这种情况把高素质人才阻挡在物业管理行业之外，加剧了行业人才的供需矛盾。同时大量的企业改制"淘汰"人员、自由职业者流入到物业管理行业从事保安和保洁等工作，依靠这部分人提供的物业服务质量难以服众，业主满意度不高。多数员工文化水平不高，缺乏必要的文化知识和专业技能，没有形成专业集团化的管理队伍，导致其管理不够专业化、标准化，服务难以到位，服务质量也不能得到保障，其直接影响了物业管理企业的竞争生存能力。

(3)业主缺乏认识，物管费用难以收缴

物业服务企业收费难已成为行业不争的事实，整个行业的物业费收缴率不足80%。有的业主对按时足额缴纳物业管理费认识不足，拒交、少交物业管理费时有发生，还有的业主根本不知道也不想知道物业管理到底是干什么的，错误认为有没有物业管理是一样，小区照样能安宁、整洁，业主因认识上的不足而拒绝交物业管理费;物业合同以外的特殊服务，物业公司如未及时解决，业主就拒绝缴费;有些业主对小区存在的"住改非"违章建筑等现象认为是物业公司"管理"不力，以物业公司"不作为"而拒绝交费用，却不知物业公司本就没有执法权;小区各业主间产生矛盾纠纷，物业管理人员进行调解，结果致使一方乃至双方产生对物业公司的偏见……，由此业主的种种非理性维权，导致物业管理公司的收入锐减，同时加大了收费成本，有的要通过诉讼才能收取物业管理费，物业服务公司提供的管理和服务运行成本随之也大大增加。除了居民的观念问题、经济承受能力外，一个*重要的原因是一些业主对物业管理收费标准以及双方的权责不明确，认为交了物业管理费，物业服务公司什么都应该做，稍不如意就拒交物业管理费，一户不交就会带来消极连锁反应。这些都是阻碍居住物业行业发展趋势的原因。

(4)媒体负面报道，物业纠纷矛盾增多

很多媒体为了追求新闻效应，受"注意力经济"驱使，为了吸引更多的读者，想方设法迎合读者的口味，在物业管理这样一个公权与私权、局部与整体、公民责任与业主权利的矛盾集中地，媒体和公众似乎还找不到一个合适的语境。作为民生住宅行业，房屋的物业管理一直是媒体所追逐的对象，报道的物业管理行业负面的新闻事件太多，放大了物业管理行业的责任和过失，不仅使得社区纠纷的主因被歪曲，也使化解其纠纷的方向被误导，加深了社会公众对物业管理行业的偏见。致使物业管理在社会大众中的形象大打折扣，从而导致物业管理的建设和发展举步维艰。

二、住宅小区物业管理现状对策建议

(1)建立健全法律法规体系

对目前争议较多的以及处在真空地带的问题，及时出台相应政策，提高可操作性，特别是在目前大量出现的纠纷和矛盾方面做出具体规定，以化解各方矛盾，完善物业管理配套政策，明确各方的责、权、利。政府要通过自己的权威使物业管理工作有序、健康发展，对物业管理市场形成、发展所必须的文件尽快出台，积极研究制定物业管理实施细则，明确物业管理公司和业主的权利和义务，要有较强的可操作性，使物业管理企业是实际操作真正做到有法可依，违法必究。

(2)培养人才抓好队伍建设

公司的成败，关键是人才培养。有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍，是物业公司生存发展的根本条件，也是物业公司参与竞争，志在必取的信心所在。要多渠道、多形式引进一些具备相关专业知识与经验的高层管理人员和专业技术人才，重视、合理并善于使用人才，保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。物业公司不光注重引才，注重用才，更应注重育才。企业应加大内部培训力度培养人才，通过培训、绩效考核、定期评比等手段，提高物业管理企业员工的自身素质，加强员工的业务培训和技术培训，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队，以不断提高物业管理的业务水平和服务水平，彻底改变行业面貌，提升业主的满意率，从而提高物业管理公司的市场竞争力。

(3)加强业主有偿消费意识

人们对物业管理消费观念的转变有赖于对物业管理重要性的认识，要通过开展形式多样、丰富多彩的教育活动，大力宣传物业管理知识和物业法律法规，着力培养物业公司的服务意识、业主的市场意识，帮助业主正确认识物业管理、理解物业管理、关心物业管理、支持物业管理，加快物业管理的健康发展，使物业管理企业、业主之间建立对物业管理的科学认识和正确理解，明确双方在物业管理中所处的地位、权利和义务，积极加强物业公司与业主之间的有效沟通与联系，促进双方的相互认识，拉近之间的距离，使业主对物业公司产生信任的感觉，逐步转变业主对物业管理的不合理偏见。引导业主树立正确的物业管理消费观念，实现权利和义务的对等统一，应当使业主认识到实施物业管理既可以提高城市管理水平，又可以给业主创造一个良好的居住环境，能更好地发挥住宅的"享受"功能，"发展"功能和居住环境的"陶冶"功能，提高物业的使用寿命，逐渐树立业主正确的物业有偿消费观念和物业消费意识。

(4)加大宣传构建和谐物管

现代社会的宣传效应不能忽视，物业管理企业应加强通过与媒体的合作，改变过去报纸、电台对物业管理单一批评为主的现象，而应该除了对一些物业管理公司不负责任的做法曝光批评之外，还应大量宣传报道物业管理所起的作用，及给人民安居乐业带来的好处。并努力提高物业管理企业的服务质量和服务标准，完善服务理念，以提供优质服务得到广大业主的认可，广泛宣传物业良好的精神面貌，鼓励加强物业管理行业的政策宣传工作，引导业主明白消费，通过多种形式和渠道加强与业主的深入沟通和交流，加强住宅小区的精神文明建设和社区文化建设，提高业主与物业管理企业之间的联系和相互认识，让广大业主了解物管、理解物管，进而支持物管。采取措施并加大力度逐渐树立企业管理的良好形象和品牌形象。舆论导向应站在促进物业管理行业健康成长的高度，负责任地对行业内发生的各种事件进行客观、公正地分析和报道。

(5)创建转型集成物业服务

目前众多物业服务公司采用"一体化"管理格局，设有属于自己的若干专业的分公司和部门，它们在产业发展上不成熟，与之关联的保安、保洁、绿化、维修等专业公司不成规模，成本较高，这些使物业公司经营运作较为困难。一些物业行业的专业服务商专业化程度较高，物业公司将自己的某些业务交与专业服务商，从而为业主提供更好的专业服务。这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等逐步实现专业化。物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供服务。

鉴于中国房地产业的蓬勃发展，物业管理是一个有着广阔的市场和发展前景的产业，只有不断研究解决管理中出现的新情况、新问题，并提出可行性的解决措施，才能使物业管理健康、快速发展。物业管理作为其后续产业，必将随之不断成熟。成熟的物业管理市场，是由成熟的房地产市场、成熟的开发商、成熟的客户(业主)以及成熟的物业服务企业来共同实现的。但是目前如何做好物业管理行业还需要各方面做进一步的探讨和研究。